La vente d’un terrain ne s’improvise pas. De nombreux risques juridiques existent, et le vendeur doit rester vigilant sur les démarches à respecter, pour faire en sorte de ne pas se retrouver lésé dans la transaction. Petit tour d’horizon des pièges à déjouer pour une vente sereine et sans accroc :
Des démarches indispensables négligées
Que l’on décide de vendre son terrain à un particulier ou à un professionnel de l’immobilier, il faut tout d’abord veiller à entreprendre une série de diagnostics importants pour la mise en vente, que le terrain soit constructible ou non, et viabilisé ou non :
L’état des risques et pollutions
Il va permettre d’identifier les risques potentiels présents sur la parcelle : catastrophes naturelles, accidents industriels, mouvements des sols, émission de radon, pollution des sols, et/ou risques technologiques.
L’état parasitaire du terrain
Il permet de confirmer ou d’infirmer la présence de termites sur la parcelle si le terrain est situé dans une zone géographique à risque (à vérifier en mairie).
Le diagnostic assainissement
Il permet de faire un état de lieux du système d’assainissement non collectif s’il y en a un, pour connaître son état de fonctionnement.
L’étude de sol
Elle définit la composition du sol du terrain et évalue les risques potentiels de mouvements et de glissements.
Sans ces diagnostics et ces études, une vente peut ne pas aboutir. Certes coûteuses, ces démarches doivent impérativement être entreprises pour garantir une transaction sereine.
Une mauvaise estimation du prix
L’étape suivante quand on cherche à vendre son terrain est d’en connaître l’estimation la plus juste possible, en faisant appel à un professionnel de l’immobilier. En effet, après analyse de la parcelle (emplacement, taille, état général…) deux types de prix vont généralement être formulés : le prix immédiat et le prix du « potentiel constructible ». Le prix immédiat, c’est le prix du terrain acheté en l’état. Le prix du « potentiel constructible », c’est la valeur réelle, qui prend en compte les possibilités de construction du terrain. En cas de vente à un promoteur, il faut bien être vigilant à proposer ce dernier prix de terrain, bien plus intéressant financièrement. En effet, cette estimation équivaut à la valeur réelle de la parcelle, qui tient compte des éventuels programmes neufs qui pourront y voir le jour. Le promoteur immobilier a tout intérêt à vouloir acheter le terrain au prix immédiat, pour une rentabilité maximale. Il connaît généralement très bien ce prix « potentiel constructible ». Pour essayer de négocier toujours plus, le promoteur peut également présenter à l’acheteur un plan d’action, ou bilan financier « compte à rebours », qui va détailler tous les frais liés au chantier et aux taxes afférentes pour la construction d’un programme neuf. Un vendeur non averti risque de se retrouver dépassé face aux arguments d’un promoteur et peut perdre de l’argent sur sa vente. Certains professionnels proposent des outils en ligne afin d'évaluer facilement un terrain (exemple ici avec ce promoteur localisé à Bordeaux).
Des documents contractuels pas suffisamment étudiés
Une fois que les deux parties se sont mis d’accord sur le prix de la parcelle, vient l’étape de la signature de l’avant-contrat. Nommé aussi promesse de vente, ce document contient souvent des clauses suspensives particulières, qu’il faut lire attentivement pour ne pas avoir de mauvaise surprise. En cas de vente à un promoteur immobilier, une clause de garantie financière d’achèvement est souvent ajoutée. Cela signifie qu’en cas de refus du projet de construction du promoteur par les banques, hors achat du terrain, la vente sera annulée définitivement, avec des conséquences importantes pour le particulier. A noter également : lors d’une vente de terrain à un promoteur immobilier, il faut compter près de 18 mois d’attente entre la promesse de vente et le passage chez le notaire pour la signature de l’acte authentique. La finalisation de la transaction peut donc devenir très longue.
Un particulier qui souhaite vendre son terrain ne doit pas hésiter à se faire entourer de professionnels pour être assisté dans toutes les démarches nécessaires à l’aboutissement de la vente, afin de ne pas commettre d’erreurs, ni d’oublis.